路線価図での地域別 評価倍率 55％ 70％ C 60％ 60％ D 65％ 50％ E 70％ 40％ F 75％ 30％ G 底地割合 借地権 割合 相続発生の際の評価減免の計算は難しく、専門家に依頼するのが無難で す。以下に計算式を示します（下記「底地」とは借地権付きの土地のこと）。 自用地価格 100 万円、Ｃ評価で底地割合は 55％と設定して計算 （ 一般定期借地権設定 の初年度。基準年金利 0.5% で計算） 上式にある一般定期借地権の「底地割合」は路線価図に記してある Ｃ～Ｇ地域のごとに違います。以下の表に記します。 100 ×（１－ 55％）× 44.143 / 44.143 （ 分母分子とも50年で同じ ） ＝ 45万円 → 定期借地権価格 100万円 － 45万円 = 55万円 → 定期借地権の底地の評価額55万円 子孫の代にマンションはどうなるか？ しっかりしたマンションなら50年くらいは十分持ちます。 それでも 先行きのことを少しは考えておく必要があります。 取り壊し代は借り る側の負担となり、住民の皆で分担することになります。 高齢者や亡 くなった方もいるでしょう。 貸す側は、あらかじめ対策を練っておくの が、子孫のために望ましいです。 また借りる側は、30年を過ぎて資産 価値が下がった際の修繕資金のことも考慮に入れて選びましょう。 税務のプロが語る 「知っ得話」 〈定期借地権の貸し主側の評価 〉相続税での評価が下がる 〈定期借地権価格の算出の具体例〉 〈底地割合一覧表〉 一般定期借地権の底地の評価額 ＝ 自用地としての評価額 ― 定期借地権に相当する価額 ＝自用地としての評価額 ― 自用地としての評価額 ×（１－底地 割合）×（借地権の残りの年数に応じた基準年金利による金利 の複利年金現価率）÷（借地権の全年数に応じた基準年金利によ る金利の複利年金現価率） 〈一般定期借地権とは〉売れ筋の「定借マンション」の大本 〈 貸し主にとってのメリット〉必ず土地が戻る 〈借りる側にとっての定期借地権〉割安だが、地代や保証金は別 定期借地権（ 第６章 ー 12 借地権、借家権、賃借権の違いを参照 ） のうち借地期間を50年以上とし、その期間が満了すると必ず貸主に更 地として戻すことになっている借地権のことを指します。この制度の 導入以来、デベロッパーが「お得な定期借地権付きマンション」として 売り出すケースが目立っています。借地期間50年が多いようです。土 地代が高く住宅に適した土地ならば、可能かどうかをデベロッパーに 尋ねてみるのも一案です。 貸し主にとっては土地の評価額が減免されるので相続税対策になり ます。契約期間中は地代が安定的に入ります。確実に土地が戻るのも 安心です。借地人が住居を建てれば、固定資産税の軽減措置も受けら れます。 定期借地権型の住宅は、土地のそのものの売買を伴わないので、通 常はその分安い価格で購入できます。半面、地代を毎月あるいは毎年 貸し主に納入する必要があります。また戸建て住宅や一部のマンショ ンでは別に保証金を貸し主に支払うこともあります。契約終了時には 保証金は戻ってきます。 借りた側が契約期間中に亡くなった場合は、定期借地権は相続税の 対象になります。保証金も同様です。 第4章 先祖代々からの広い土地だが、周囲で住宅開発が進んで評価額が 上がり、このままでは相続で手放さざるを得ない状況の人がいると します。その土地が有効活用されていない場合は、「定期借地権」と して貸すとの手法があります。50 年ほど貸した後に、更地になって 還ってくるのが「一般定期借地権」です。定期借地権型のマンショ ンや建て売り住宅は、購入者側にとっては土地の所有権付きタイプ より安くなるので、人気もあります。 8 定借マンションで評価減、土地も戻る 定期借地権での評価減策 4 家 族 の た め に 将 来 の 相 続 に 備 え る