〈ケースの土地の詳細〉 〈ケースの建物の詳細〉 1. 土地の評価額の計算 2. 建物の評価額の計算 3. 土地と貸しビル全体の評価額の計算 これを当該ケースに当てはめると 貸家建付地の評価の計算式は、以下の通りです。 自用地評価額 ×（1－ 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合） このケースでは、土地に関して貸家建付地として評価を行うのが要点です。 （85万円 × 330㎡）×（1―80％ × 30％ × 100％）＝ 2億1318万円 貸しビルの評価額は1億円 ×（1ー借家権割合30％）＝ 7000万円となります 2億1318万円 ＋ 7000万円 ＝ 2億8318万円（評価額） 敷地面積100坪（330㎡）で路線価1㎡あたり85万円とすると2億8050 万円になります。 借地権割合80％、借家権割合 30％とします。 賃貸ビル3階建て、当時の建築価額3億円、固定資産税評価額1億円。 ほかに不動産や金融資産などがなく、相続は貸しビルのみと仮定し ます。相続人 1 人で基礎控除額後の課税価額は 2 億 4718 万円。基礎 控除（3000 万円＋相続人 1 人600万円）後の税ランクは2 億円超～ 3 億 円で、税率 45％、控除は 2700 万円。相続税額は次の通りです。 この土地に小規模宅地等の課税価格の特例が適用される際は、さらに上 記の額から減額されます。このケースでは「貸付事業用の宅地等 200㎡ま で 50％減額」の適用が受けられ、土地 330㎡のうち 200㎡に特例適用で 32.3 万円 × 200㎡ ＋ 64.6 万円 × 130㎡ ＝ 1 億 4858 万円 1 億 4858 万円（土地）＋7000 万円（建物）＝ 2 億 1858 万円 基礎控除後の税ランク 1 億円超 ～ 2 億円で税率 40％、控除 1700 万円。 上記の特例適用の前①と後②で税額の減った分を算出してみましょう ただし「小規模宅地等特例」を受けるには、一定の条件が必要です。 （2億8318万円 ― 3600万円）× 45％ ― 2700万円 ＝ 8423.1万円 →税額 （2億1858万円 ― 3600万円）× 40％ ― 1700万円 ＝ 5603.2万円 →税額 特例適用前8423.1万円 － 適用後5603.2万円 ＝ 2819.9万円の減額 〈相続税額算出 その②〉小規模宅地等特例を活用した場合 〈相続税額算出 その①〉小規模宅地等特例を活用しない場合 郊外から都心への移り替え今は有利 郊外にある不動産を売却して都心の賃貸ビルを購入すると、相続税 が大きく減ることがあります。 これは都心の方が時価と比較して相続 税の評価額を低く抑えることができるケースが多く、相続財産の評価 額が減るためです。 また、その際に購入代金に充てるために借金をすると、相続税計算 上、さらに減額が見込まれます。 ただし、家賃収入や借入金の返済、税 金等諸経費の発生など、細かいところまで詰めておくことが必要で す。 入居者が少なく、借金だけが残ってしまっては結果的に大損となり かねません。 税務のプロが語る 「知っ得話」 第2章 中野駅前のビル、敷地100坪の相続 〈ケース〉 父は都内のＪＲ中野駅前に土地 100 坪を所有し、賃貸オ フィス用の 3 階建ビルを所有して貸し事務所として運営しています。 相続人は私一人です。相続する際の評価計算や税額はどうなるでし ょうか。また、参考に相続財産の評価を減らせる特例を活用できた 際の税額も知りたいです。そこで税務のプロを訪問しました。 駅前小ビル編 2 2 ケ ー ス ス タ デ ィ で 税 試 算 地 域 、 業 種 、 資 産 種 別 に 例 示